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DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

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DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  Yuso_kun el Lun 17 Oct 2011 - 15:00

Buenas tardes, expongo mi caso con la esperanza de que puedan asesorarme.

Hace unos meses firmé un contrato de arrendamiento con una inmobiliaria para la renta de un local comercial en el DF.

Se pagaron 2 meses de renta como anticipo y en el contrato se estableció un plazo forzoso de un año. Dicho contrato fue firmado con un aval.

De igual forma, dentro del contrato se estableció una pena convencional de 3 mensualidades más mantenimiento más IVA.

A la fecha y por causas de fuerza mayor, no me ha sido posible abrir en dos meses seguidos y tampoco he cubierto los meses de septiembre y octubre. Huelga decir que estoy hasta el tope de deudas, particularmente con tarjetas de crédito que obtuve con la finalidad de inyectarle capital a mi negocio, mismo que al final de cuentas no pude sacar adelante entre muchas otras razones por la falta de ventas (es un local de comida rápida)

Llevo al menos 3 semanas tratando de llegar a un acuerdo con la inmobiliaria pero la única respuesta que obtuve fue que se quedarían con mi depósito (14,000) y que tendría que pagar las 3 mensualidades de penalización (algo así como 27,000); que sólo podían darme de plazo 2 meses y eso firmándoles pagarés. Obvio no tengo tampoco ese dinero.

Lo que quisiera que me informaran es:
1) Tengo alguna forma de rescindir este contrato? por ejemplo haciendo entrega formal del local en las mismas condiciones en que lo dejé.
2) Puedo demandar la rescición o resolución el contrato? y si es así, cómo afecta esto a mi aval
3) En caso de que a mi aval le exijan el cumplimiento de las obligaciones (las 2 rentas vencidas) él puede demandarme a mí para que yo le haga el pago de lo que él a su vez haya pagado?

Entiendo que este foro es más bien para deudores, sin embargo tal vez puedan darme un poco de orientación ya que no la consigo en ningún lado y por obvias razones tampoco puedo darme el lujo de contratar a un abogado.

Gracias por su apoyo y comprensión.
Gracias de antemano y Saludos!

Yuso_kun
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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  Kahmus el Lun 17 Oct 2011 - 15:28

Hola Yuso_kun:

Creo que aquí lo más importante es primero ver lo que dice el contrato en sí, ya que sino estaríamos andando "a ciegas". Si tienes copia de tu contrato, ¿podrías subirlo aquí al foro? Así entre todos podríamos ayudarte a entenderlo y ver cómo afectaría a ti y a tu aval.

Saludos...

Kahmus
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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  AQUILES el Lun 17 Oct 2011 - 15:41

Yuso_kun lamentablemente al no cubrir las rentas de septiembre y octubre las descuentan de tu deposito,puedes demandar la recision del contrato pero tendras que pagar la penalización ya que estuviste de acuerdo en ello mas gastos de abogado,en caso de que tu aval pague las rentas tendra todo el derecho de demandarte.

Te sugiero que llegues a un acuerdo con la inmobiliaria,tal vez pagandole $10,000.00 en una sola exhibición previo convenio a pagar dentro de tus posibilidades,o la otra esperar que te demanden y esto tardara lo menos un año,pero se te ordenara pagar ya que esta estipulado en el contrato,tambien es atenerte a al suerte de que no te demanden.

AQUILES
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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  Yuso_kun el Lun 17 Oct 2011 - 17:36

Buenas tardes, gracias por sus respuestas.
Kahmus: En cuanto pueda subo una copia del contrato.

Aquiles: Pongo a tu consideración lo siguiente:
Qué pasa cuando hay causas que justifiquen mi desición de rescindir? Ya que no me estoy negando a pagar por gusto sino porque el negocio simplemente no funcionó. Admito que 2 meses son muy pocos para este tipo de negocio, sin embargo hubo varios incidentes que obligaron a mis empleados a retirarse, tales como acoso por parte de otros locatarios, por ejemplo. También en una ocasión las tuberías se inundaron y tuve que tener cerrado, además de que al reportárselo al administrador éste decía que no era obligación de ellos, sino nuestra. Después de mucha insistencia, llamó a un servicio de limpieza y descubrieron que las tuberías estaban tapadas varios metros más adelante y que no era porque nosotros las hubiésemos obstruído (cosa que además no hicimos).
Cabe mencionar que ya había yo hablado con el administrador y aunque por un lado me dice "te tomamos a cuenta tu depósito" voy la semana siguiente para hacer limpieza y ver qué puedo hacer para volver a abrir y resulta que dejó instrucciones a los vigilantes de que no me permitieran el acceso al local.
En cuestión de arreglos, comenté que había ya buscado un arreglo con el departamento jurídico pero su arreglo es obvio que pierda la fianza (cosa a la que por supuesto ya me había resignado) y segundo que en dos meses les haga el pago de la diferencia. En total, les estaría debiendo al menos 5 rentas por un total aproximado de 46,500 menos los 14,000 de mi depósito tendría que pagar 16,250 en la misma fecha que se firme el convenio y firmar un pagaré por 16,250 para el cual, sólo tendría como plazo un mes más. Yo comprendo que al firmar el contrato me comprometí a cumplirlo, pero también es justo decir que antes de firmarlo pedí en reiteradas ocasiones el mismo para leerlo, lo cual nunca se me permitió. De hecho de la pena convencional me enteré hasta el día en que ya estabamos firmando.

Qué opinan? Creen que pueda encontrar una salida legal? Por supuesto, no quisiera que fueran directamente sobre el aval, pero también es un hecho que, si ya fui a hacer un arreglo porque no puedo pagar 9,300 me parece ilógico que me pidan que pague 16,000.

Muchas gracias a ambos por sus atenciones, saludos!

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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  AQUILES el Lun 17 Oct 2011 - 18:11

Pues si el contrato no esta registrado es como si no existiera,y ahi si ya no les pagues nada,pide copia del contrato si no te lo queiren dar quiere decir que hay algo turbio y no lo registraron para evadir impuestos,normalmente este tipo de contratos establecen que el local se recibio en perfectas condiciónes y si uno lo firma no puede reclamar nada,no hagas arreglos si no tienes la copia del contrato y verificar si esta registrado.

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Para mi es ilógico

Mensaje  Medusa el Lun 17 Oct 2011 - 18:50

Ateniendome a los hechos duros un contrato de arrendamiento es eso: un contrato.

En el mismo momento que lo firmaste debiste pedir una copia (de hecho te debieron de entregar una) y leerlo antes de firmarlo. No vale decir "me enteré hasta el día que lo firmé" porque debiste de haberlo leido primero y de no ser las condiciones de tu gusto simplemente no se firma y ya.

En el contrato seguramente hay una nota de que aceptas el local en sus condiciones y que estás son buenas.

Las condiciones que llevaron al negocio a no funcionar no son inherentes al contrato.

En este caso el arrendatario tomará el depósito y en caso de que no pagues le cobrará al aval. Ya si el aval te demanda eso ya es un asunto entre particulares.

Dudo mucho que no hayan registrado el contrato puesto que tiene aparejado un pagaré de parte del aval sin embargo si debes exigir una copia si has perdido la tuya.

Asi las cosas son. Suerte.


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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  AQUILES el Lun 17 Oct 2011 - 18:54

Artículo 2448. Las disposiciones contenidas en los artículos 2448-A, 2448-B, 2448-G y 2448-H son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta.

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Artículo 2448-A. No deberá darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la Ley de la materia.

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Artículo 2448-B. El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable, higiénica y segura es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa.

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Artículo 2448-C. La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario.

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Artículo 2448-D. Para los efectos de este Capítulo la renta deberá estipularse en moneda nacional.

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Artículo 2448-E. La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por meses vencidos.

El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino desde el día en que reciba el inmueble objeto del contrato.

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Artículo 2448-F. Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.

El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:

Nombres del arrendador y arrendatario.

La ubicación del inmueble.

Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan.

El monto de la renta.

La garantía, en su caso.

La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.

El término del contrato.

Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las establecidas en la Ley.

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Artículo 2448-G. El arrendador deberá registrar el contrato de arrendamiento ante la autoridad competente del Departamento del Distrito Federal. Una vez cumplido este requisito, entregará al arrendatario una copia registrada del contrato.

El arrendatario tendrá acción para demandar el registro mencionado y la entrega de la copia del contrato.

Igualmente el arrendatario tendrá derecho para registrar su copia de contrato de arrendamiento ante la autoridad competente del Departamento del Distrito Federal.

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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  Yuso_kun el Lun 17 Oct 2011 - 19:50

Buenas noches. En relación con el contrato, sí tengo una copia firmada en original por la inmobiliaria, por mi aval y por mí. Aclaro también que para el día que lo firmamos, ya había yo entregado el depósito de 14,000 pesos, por lo que por obvias razones yo me sentía obligada a continuar con el contrato, aunque admito que si lo hubiera leído con detenemiento podría haberlo echado por tierra en ese momento. Inexperiencia a final de cuentas.

No pretendo aferrarme a no cumplir el contrato, ni tampoco pretendo culpar a la inmobiliaria porque mi negocio no haya prosperado; simplemente que yo me invertí todo lo que pude y me endeudé con la finalidad de sacar adelante mi negocio y desfortunadamente no se pudo; no quiero rescindir el contrato por capricho, si no porque ya no estoy en posibilidad de cumplir con él.

Ahora bien, lo que pregunto es en sí, si las circunstancias que mencioné con antelación no son causales que me permitan a mí como arrendatario el promover la rescición o terminación anticipada del contrato, obvio haciendo entrega formal del local y tomando en cuenta que perdería mi anticipo. (el cual no obstante, en una cláusula del contrato, neciona que no podrá ser usado para pagar mensualidades)

Por cierto, no se firmaron pagarés, sólo se firmó el contrato. Los pagarés que mencioné eran en caso de que firmáramos un convenio de terminación anticipada. Respecto a si el contrato está o no registrado, cómo podría saberlo? Lo tengo ahora mismo conmigo pero tendría que escanearlo y subirlo, por lo que será hasta hoy en la noche o mañana en la mañana que podrán verlo.

Mientras tanto, gracias a todos los foristas por su interés y saludos!

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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  AQUILES el Lun 17 Oct 2011 - 21:45

Lo mejor que puedes hacer es llegar a un arreglo decirles que no tienes para pagar y que estas dispuesto a liquidar en x fecha solo una cantidad razonable,siempre y cuándo puedas,en caso de que te sea imposible pues no se podra ya que nadie esta obligado a lo imposible,ademas el problema es que tienes aval y si tu aval tiene para garantizar el adeudo a el lo podran demandar,aunque no tengas firmados pagares con el contrato bastara como prueba de tu aceptación.

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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  inu yasha el Lun 17 Oct 2011 - 22:20

no respondo al deudor por el tema ya que no estoy muy letrado en el tema de arrendamiento, pero lo que voy a comentar es para todos aquellos que como Yuso_kun iniciaron o iniciaran un negocio sin tener dinero efectivo (no credito) a la mano.
Hce unos meses escuche a David Paramo (me cae mal por su musica de nacos, excepto el dia viernes que se muestra como una persona civilizada, al exponer buen acervo de rock) decir por fin algo interesante, esto derivado de un radioescucha que se comunico con el, no recuerdo el motivo pero si lo que pregunto este locutor...
D.P.-Oye ¿y por que, en vez de solicitar un credito automotriz usaste tus tarjetas de credito que tienen un costo anual mucho mayor?
Es cierto al 100%, un credito automotriz anda alrededor de entre el 14 al 20% anual, un prestamo personal o de nomina entre un 22 a 30%, el Pyme llega desde el 19 al 35% y las tarjetas desde un 18% (platinum) hasta un 65%, por lo que financiarse mediante las tarjetas de credito es lo mas costoso que hay ( sin contar a prestamos de Compartamos, Elecktra, Famsa y agiotistas con una tasa de interes cercana al 120% o mas anualmente.)

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Ya todo está dicho

Mensaje  Medusa el Mar 18 Oct 2011 - 9:13

AQUILES escribió:Lo mejor que puedes hacer es llegar a un arreglo decirles que no tienes para pagar y que estas dispuesto a liquidar en x fecha solo una cantidad razonable,siempre y cuándo puedas,en caso de que te sea imposible pues no se podra ya que nadie esta obligado a lo imposible,ademas el problema es que tienes aval y si tu aval tiene para garantizar el adeudo a el lo podran demandar,aunque no tengas firmados pagares con el contrato bastara como prueba de tu aceptación.

Cuando uno pregunta debe estar conciente de que seguramente escuchará algo que no le guste. Mi objetivo aqui no es apapacharte es decirte las cosas que yo he tenido la experiencia de ver. Lo que tu hagas con esa información ya es asunto tuyo.

Hay un contrato de por medio y una inmobiliaria si demanda y embarga. Ese es su negocio y tienen miles de argucias para recuperar su dinero.

Para mi ya todo está dicho Aquiles ya te presentó la ley y es claro que no hay "atenuantes" y que hay que llegar a un arreglo con la inmobiliaria. Lo que he visto es que se llega a un arreglo económico y en especie con el mobiliario del negocio.

Suerte.

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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  AQUILES el Mar 18 Oct 2011 - 11:32

Yuso_kun tambien toma en cuenta que si entablas un juicio el local no podra ser rentado y en caso de perder el juicio lo cual sucedera tendras que pagar las rentas durante el tiempo que duro el juicio,te repito lo mejor es llegar a un arreglo,ya que si demandas tendras que pagar gastos de abogado.

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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  Yuso_kun el Mar 18 Oct 2011 - 17:55

Buenas tardes. Gracias por sus respuestas. Por cierto, sólo quiero aclarar que no ando buscanco que me "apapachen" o que me digan "lo que quiero escuchar", solamente estoy exponiendo los hechos como son y si es que existía alguna posibilidad para resolver esta situación ya que, como mencioné anteriormente, no estoy en posibilidad de liquidar esas rentas en este preciso momento y el acuerdo que la Inmobiliaria me proponía era igualmente malo.

No obstante y a manera de enriquecer las respuestas para futuros foristas que buscan apoyo en estos temas, descubrí que el Registro del Contrato de Arrendamiento ya no es obligatorio, ya que en la legislación del D.F. era requerido para el cálculo del impuesto predial, cuyas reglas fueron modificadas en 2008. Así que esa ya no es una opción, al menos para mí.

Me gustaría de igual forma que pudieran echarle un vistazo al contrato y de ser posible me asesoren respecto a sus alcances, así que, por favor indíquenme cómo puedo hacérselos llegar. Lo tengo escaneado en imágenes.

Gracias y saludos!

Yuso_kun
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Re: DEUDA POR RENTAS VENCIDAS

Mensaje  APOLO el Mar 18 Oct 2011 - 18:04

Si editas tus datos personales (por seguridad) puedes subirlos de la siguiente forma:

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Mensaje  Yuso_kun el Mar 18 Oct 2011 - 20:20

Aqui está:


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Gracias nuevamente y saludos!
P.D. Espero haberlo hecho correctamente

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