Conversion de UDIS a PESOS Hipotecaria Patrimonio

Buen dia! me gustaria me asesoraran en esta situacion!

En Marzo del 2006 compre mi casa y me asignaron a Hipotecaria Patrimonio para completar el credito a 15 años.
ellos me prestaron 51,133.91 UDIS en esa fecha equivalente a $188,177.24 pesos y por un atraso en las mensualidades
me financiaron 20,309.78 pesos para pagar un atraso de 11,894.78 pesos

llevo 6 años pagando y la gente de Hipotecaria me ofrece reestructurar el credito de UDIS a Pesos y bajar la mensualidad solo que ellos me dicen que el monto del credito nuevo sera de 208,507.70 pesos.

Que hago? durante 6 años no he pagado nada? si sumamos las 74 mensualidades que les he pagado nos dan un total de $178,488.00 pesos.

Que me sugieren hacer? que otras alternativas tengo? ya solo me faltan 9 años para que termine el plazo del credito.

Hola Todos me quieren robar.

Por principio de cuentas déjame explicarte que en los primeros años de tu crédito, de la cantidad que abonas, un gran porcentaje (aprox. un 90% o más) se va a intereses y un mínimo porcentaje (10% o menos) se va a capital. Además, las UDIS aumentan a diario, es por ello que has visto que no disminuya tu deuda sino que aumente, ya que a la hora de hacer la conversión a diario resulta que ya debes más de lo que originalmente te prestaron. Algo similar pasa con los créditos hipotecarios en VSM (Veces Salarios Mínimos) solo que la diferencia es que éstos últimos aumentan cada año cuando aumenta el salario mínimo vigente.

Aquí lo que debes de ver es lo siguiente:

- En tú crédito en UDIS va a ir también incrementando tu mensualidad conforme pase el tiempo, pero como bien dices, en 9 años el crédito termina y el saldo remanente es condonado (revisa que esa cláusula venga indicada en tu contrato, si no viene, el crédito sigue hasta que liquides).

- El crédito en pesos tiene la ventaja de que la mensualidad es fija y también el interés, pero puede incrementarse más el tiempo de la deuda.

Duda: ¿El crédito en pesos por cuánto tiempo es y cuánto te piden dar de mensualidad?

Con esta información podemos hacer un comparativo para que veas si te conviene o no y en base a ello tomes tu decisión.

Saludos...

Gracias Kahmus, anexo un file con parte de la reestructura, lo que no me quedo claro es que si van a hacer 180 meses a partir de la reestructura o siguen siendo los mismos 180 meses que manejamos desde el principio, en lo que respecta a la mensualidad esta baja de 3044 a 2149.

Que opinas?

Mira, en base a los datos que proporcionaste hice esta tabla. Cabe señalar que las cantidades en UDIS son aproximadas, ya que el incremento de las UDIS lo regula el SAT y puede variar.

Mensualidad en UDIS (aprox) 628.212261
Pago total a 9 años $335,179.96
Ultima mensualidad pesos (aprox) $ 3,167.54

Mensualidad en PESOS $ 2,149.44
Pago total a 15 años $386,899.20

Diferencia $ 51,719.24

En este caso pues ya la decisión la tendrás tú dependiendo de cómo se vea tu economía afectada. Si crees poder seguir pagando en UDIS, pues continúa haciéndolo pero revisa bien tu contrato y checa que si venga estipulado que una vez cubierto el plazo de 15 años el remanente del adeudo queda condonado. También veo que tienes un atraso de casi $36,000 si quieres seguir pagando en UDIS tendrás que ponerte al corriente con este adeudo, de lo contrario tendrás problemas.

La reestructura en pesos es a 15 años a partir de que ésta queda aceptada, es decir, es un nuevo crédito. Las ventajas es que la mensualidad es menor y que ésta ya no se incrementa ni tampoco los pagos y pues la principal desventaja es que te aumentará 6 años más, es decir, que lo que has pagado hasta ahorita ha sido como una renta solamente.

La decisión es tuya.

Saludos...

Muchas gracias por la asesoria Kahmus! pensando lo que me dices me salta una duda, la reestructuracion debe ser forzosamente con Hipotecaria Patrimonio puedo buscar otras alternativas? osea tazas de interés mas bajas o menos plazo inclusive menor mensualidad?

Bueno, eso dependerá de cómo esté tu reporte de Buró de Crédito. Como tienes un atraso no sé si tienes nota negativa ya; de ser así pues solamente sería con Hipotecaria Patrimonio.

Lo que podrías hacer es sacar un reporte especial de Buró de Crédito, y revisar cómo estás calificado. Y si no estás con nota negativa, pues si puedes solicitar reestructura con otro banco o Sofol.

Saludos...

Muy bien Kahmus! muchas gracias nuevamente!

Todos me quieren robar escribió:Muchas gracias por la asesoria Kahmus! pensando lo que me dices me salta una duda, la reestructuracion debe ser forzosamente con Hipotecaria Patrimonio puedo buscar otras alternativas? osea tazas de interés mas bajas o menos plazo inclusive menor mensualidad?

Buen dia Kahmus, el dia de hoy fui a Patrimonio a negociar con ellos la reestructuracion y me sugieren a 10 años pagos de 2600 pesos, actualmente me quedaban 9 años para terminar el plazo del credito, que opinas?

Por tiempo se ve bien pero tienes que considerar primero si puedes con los pagos. Además, hay algo de lo que no me había percatado. En el archivo donde pusiste los datos de tu reestructura viene un porcentaje de incremento anual, por lo que cada año se estaría incrementando la cantidad que pagas. Si eliges la reestructura a 10 años tu mensualidad se estaría incrementando cada año un 3.5%, quedando los pagos por año más o menos de esta manera:

1. $2,612.53
2. $2,703.96
3. $2,798.60
4. $2,896.55
5. $2,997.93
6. $3,102.86
7. $3,211.46
8. $3,323.86
9. $3,440.20
10. $3,560.61

En total, pagarías $367,783.39 bajo este esquema, pero tienes la ventaja de que es casi en el mismo tiempo que con la mensualidad en UDIS.

Saludos...

Kahmus escribió:Por tiempo se ve bien pero tienes que considerar primero si puedes con los pagos. Además, hay algo de lo que no me había percatado. En el archivo donde pusiste los datos de tu reestructura viene un porcentaje de incremento anual, por lo que cada año se estaría incrementando la cantidad que pagas. Si eliges la reestructura a 10 años tu mensualidad se estaría incrementando cada año un 3.5%, quedando los pagos por año más o menos de esta manera:

1. $2,612.53
2. $2,703.96
3. $2,798.60
4. $2,896.55
5. $2,997.93
6. $3,102.86
7. $3,211.46
8. $3,323.86
9. $3,440.20
10. $3,560.61

En total, pagarías $367,783.39 bajo este esquema, pero tienes la ventaja de que es casi en el mismo tiempo que con la mensualidad en UDIS.

Saludos...

Asi es Kahmus, creeme que me siento impotente y maniatado por que al principio no te muestran la informacion completa, creeme que si hubiera sabido que pagaria el doble de lo que me prestaron les hubiera dicho que no, ademas falto incluir los 110,000 pesos que tenia en mi fondo de vivienda y los 143,000 que ya page desde el 2006 a la fecha, en resumen una casa de 300,000 pesos me va a salir en 620,000 pesos aproximadamente.

Me gustaria que mostraran la informacion clara algo asi como

tu casa vale 9
Fon de Viv 1
Intereses 18

en total vas a pagar 26

Asi de claro, me gustaria poder mostrar a las personas que quieran comprar su casa la realidad del famoso credito.